Як ідуть справи з іпотекою при розлученні?

07.04.2014
Опубліковано в рубриці КРЕДИТИ НА ЖИТЛО, ОГЛЯДИ

банківський кредитОтже, ваш сімейний човен із тріском розбився об побут, і майбутнє розлучення здається єдиним методом розплутати клубок проблемних взаємин. Але, все зовсім не все так просто, як здається – трагічність моменту погіршує іпотека. Подружжя в цілому і раде було б відпочити від своєї другої половини, але кредит зв’язав їх міцніше, ніж шлюбний обряд. Ви розумієте, що послуги адвоката з житлових питань необхідні вам як ніколи. І найгірше те, що мирним шляхом питання навряд чи вирішиться. Фактично іпотека – це своєрідний «любовний» трикутник, де третьою стороною стійко виступає банк – організація, повністю позбавлена ​​емоцій і повністю орієнтована тільки на практичність.

У цьому випадку, у ще поки подружжя, відразу з’являється безліч питань. Як розділити заставну квартиру? Хто неодмінно повинен продовжувати оплачувати кредит? Як бути із співпозичальниками? До того ж, будь-який випадок, безперечно, має купу особливостей. І варто зазначити, що зараз в українській судовій практиці немає фактів, на які суддям, можливо, потрібно орієнтуватися, приймаючи рішення в однотипних ситуаціях. Навіть схожі випадки цілком можуть мати абсолютно різний вердикт у різних служителів Феміди.

При розгляді справ про розлучення, коли потрібно ділити майно, що обтяжується іпотекою, частенько можуть бути ущемлені інтереси одного з подружжя, іноді – банку-кредитора. Знайти щасливу середину в таких суперечках дуже складно. У підсумку, як тільки банк вирішує конфіскувати заставне житло, за яким закінчили оплачувати кредит, виявляється, що на основі судового рішення воно вже позичальникові не належить. З іншого боку, можна зрозуміти і позичальника – його, по суті, позбавили квартири, але на ньому все одно “повис” борг, який необхідно оплачувати ще років 20.

Якраз, у кінці березня деякі депутати Держдуми вирішили ініціювати внесення поправок до поточного Сімейного кодексу. Вся суть пропонованих конкретних змін до законодавства полягає в тому, щоб банк, який видав кредит, постійно брав участь третьою стороною в процесі розірвання шлюбу.

Але варто відзначити, що поки депутати розглядають пропозиції, дискутують і приймають поправки (а це процес досить довгий, у разі якщо банки не займуться лобізмом), у країні не перестають приймати рішення на базі сьогоднішнього законодавства. При розлученнях, де є іпотека, адвокати і судді оперують декількома ключовими документами: Сімейним та Цивільним кодексами, Законом «Про іпотеку» і, по суті, самим іпотечним договором, захищеним законодавчо.

Все ми ділимо навпіл!

Принцип «50 на 50» закладений у самому Сімейному кодексі. А безпосередньо Федеральний Закон, який стосується іпотеки підтверджує, що житло, яке було придбано в період шлюбу шляхом іпотечного кредитування, є спільно нажите майно. При цьому все одно, на кого з подружжя оформлявся кредит.

У теорії, чи то пак за законом, подібна квартира повинна бути розділена навпіл. Але майно перебуває в заставі у банку, і юридично практично ніякі можливі дії з житлом не можна провести. У разі, якщо розділ трапився без участі банку (випадок, по совісті сказати, не частий, але все-таки зустрічається), то подружжя здатне укласти договір і продовжувати погашати кредит (ще пару десятиліть). Виглядає така угода, погодьтеся, неміцною. Внаслідок цього можливо звернутися відразу в банк із проханням погодитися на продаж квартири.

Що робитиме банк – передбачити досить складно. Установа цілком може піти двома шляхами – дозволити продаж, або ж почати вимагати передчасного погашення іпотеки, просто пославшись на те, що розлучення буде порушувати умови кредитного договору.

Внаслідок цього при судовому розгляді краще все-таки сповістити банк, тому що всі проблемні моменти потрібно утрясти ще в суді. Крім того, суддя цілком може змусити банк провести операції з майном під заставою, які задовольняють саме вас. Зокрема, реалізувати квартиру, або переоформити іпотечний договір на когось одного.

Як продати квартиру в іпотеці

Часто банк особисто готовий продати іпотечну квартиру. Логіка тут досить проста – краще втратити на відсотках, але повернути основний борг. У такому випадку подружжю треба буде підшукати покупця, який спочатку повинен компенсувати банку борг за кредитом, а далі почекає, поки закінчаться всі процедури пов’язані зі зняттям обмеження керуванням нерухомим майном і вступом у право власності.

Безумовно, для покупця це непотрібний головний біль. По-перше, зростають ризики, а по-друге, йде багато часу. Вихід 1 – зацікавити покупця поступово знижуючи вартість на саму квартиру.

Пошук своїми силами подібних покупців – справа скрутна. Внаслідок цього власник обов’язково попрямує в ріелторське агентство, що спеціалізується на таких угодах. Грошову різницю, що залишилася після реалізації квартири та оплати кредиту, подружжя зможе отримати на руки і розділити навпіл (ну, або як домовляться).

Перепродажем квартири може займатися і банк, виставивши на торги житло, але практика показує, що такий варіант далеко не найкращий. Тут вартість завжди виявляється нижче ринкової. Крім того, за рахунок отриманих грошей буде потрібно покрити і витрати на проведення аукціону.

Банк не такий вже і простий

У даний час банки вже придбали серйозний досвід у суперечках по іпотеці. Особливо під час кризового періоду. Внаслідок цього, оформляючи іпотечний кредит, намагаються з подружжя зробити співпозичальників. Це іноді вигідно і самим парам – так можливо сподіватися на більш високий кредит.

Ось тільки тепер в іпотечний договір може вноситися пункт: «При розриві шлюбу, в якому залучені співпозичальники, умови цього договору не змінюються». Банку такий варіант – як другорядна страховка. У випадку, якщо буде шлюборозлучний процес і хтось із подружжя не захоче оплачувати, то фінансова відповідальність ляже на іншого. Надалі, хто правий, хто винен, нехай вирішує подружжя хоч на сімейній раді, хоч через суд. Банківським працівникам до цього немає справи.

Окремі випадки

Для ясності картини розглянемо певний приклад. Сім’я оформила іпотеку на однокімнатну квартиру. Сума кредиту невелика, внаслідок чого позичальником виступив лише чоловік. Через кілька років постало питання про те, щоб розлучитися. Як буде поділена квартира?

У строгій відповідності із законодавством Росії ця «одиничка» – спільно нажите майно. Ймовірно, житло повинне бути розділене навпіл між чоловіком і дружиною. Але тут важлива і чітка позиція банку-кредитора.

Поділити в дійсності однокімнатну квартиру можливості не представляється – будь-який із подружжя має право розраховувати лише на частку квартири. Але частка власності, як випливає з ФЗ «Про іпотеку», не може виступати в статусі застави. І у випадку, якщо банк не дасть згоду провести переоформлення іпотечного договору, то вся відповідальність по оплаті кредиту ляже на чоловіка, як єдиного позичальника (не має значення, буде він там жити чи ні). Але, при цьому, у чоловіка виникає законне право вимагати від дружини компенсації платежів по іпотеці, в обсязі отриманої на квартиру частки.

Читайте на cайті:

Залишити коментар

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на KREDYT.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами