ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ: брати чи не брати?

13.01.2012
Опубліковано в рубриці КРЕДИТИ НА ЖИТЛО

Іпотечні кредити зараз пропонують більш ніж в 40 банках України.

Але такі фактори, як середні ставки на рівні 15-20%, високий авансовий внесок в 30-50% і банальна відсутність у населення грошей – визначають зниження попиту на іпотечні кредити. Крім того, навчені гірким досвідом кризи 2008 року, банкіри не поспішають роздавати кошти всім і кожному, ретельно підбираючи клієнтів.

Сьогодні банківські установи набагато уважніше ставляться до потенційних позичальників. Так, за словами виконуючого обов’язки голови правління одного з лідерів іпотечного кредитування – банку «Таврика» Анатолія Дробязко, отримати в банку зможуть тільки українці, офіційний дохід яких становить не менше 7000 гривень. При цьому, як стверджують експерти, нині платіж по кредиту порівняємо з вартістю оренди квартири, яка становить від 3500 до 4200 гривень.

Чи це так, що чекає ринок іпотеки в найближчий час, а також за яких умов покупка житла стане доступною ми обговоримо в цій статті.

Іпотека в цифрах

За даними Нацбанку, за підсумками жовтня 2011-го банки видали населенню нових кредитів на нерухомість на суму 557 млн. гривень. При цьому, у порівнянні з вереснем, обсяг нових іпотечних кредитів виріс на 24,1%, а порівняно з серпнем – на 60,5%.

Варто зазначити, що середній обсяг виданих кредитів на нерухомість за останній рік становить 274 млн гривень.

Таким чином, у жовтні іпотечних кредитів було надано майже в 2 рази більше, ніж у середньому за попередні 12 місяців.

Тим часом, за інформацією НБУ, заборгованість українців по іпотеці продовжує скорочуватися швидше, ніж банки видають нові позики.

Так, за підсумками жовтня загальний обсяг заборгованості за іпотечними кредитами скоротився на 642,6 млн. до 75,145 млрд. гривень. У порівнянні з початком року борги населення за іпотечними кредитами зменшилися на 6,808 млрд. гривень.

За останній місяць середні ставки по іпотечних кредитах на покупку житла на первинному ринку виросли більш ніж на 2%, говорять аналітики. За даними компанії «Простобанк Консалтинг», на початку грудня у різних банках середня реальна ставка по іпотечних кредитах терміном на 20 років склала 21,03% річних. При цьому наприкінці жовтня вона становила 15,29% річних. Таким чином, буквально за листопад такі позики подорожчали на 5,74%. Кредити строком на 10 років за цей період додали у вартості 3,93%, подорожчавши до 20,49% річних.

Кому дадуть кредит на житло?

Відповідно до вимог банків до позичальників, потенційний клієнт, який хоче отримати іпотечний кредит, повинен: бути резидентом України, мати постійне місце роботи з офіційним заробітком не менше 7-8 тис. гривень, не мати судимостей, також перевага віддається сімейним людям.

«Всі ці умови ретельно вивчаються і перевіряються, лише потім приймається рішення про видачу іпотеки», – говорить Дробязко.

До речі, щоб максимально себе убезпечити і підстрахувати, банки вимагають присутності платоспроможного поручителя або наявність заставної нерухомості.

Крім того, для отримання такого кредиту банки вимагають надати наступний пакет документів: заяву на отримання іпотечного кредиту, паспорт позичальника та його дружини / чоловіка (якщо одружений), ІПН одержувача, свідоцтво про шлюб, а також у деяких випадках письмова згода членів сім’ї на отримання кредиту .

Скільки коштує іпотека?

Всім відомо, іпотека – штука недешева. Однак і це не межа, кажуть експерти, передрікаючи іпотечному ринку подальше подорожчання. Так, за даними аналітиків, умови іпотеки сьогодні цілком може виконати тільки 1% українців.

Як зазначила, зам голови правління «Ерсте Банку» Світлана Черкай: «Прекрасно розуміємо, що сьогодні середня зарплата населення близько 2,5 тис. гривень. Звідки ми можемо очікувати стрімке зростання іпотеки? Його просто бути не може».

У той же час серед позичальників є люди, яких іпотека сильно виручила. «Я взяла іпотечний кредит на квартиру близько року тому. Так як великих грошей у мене не було, збирала суму внеску досить довго. Можна сказати, жила на хлібі і воді. А коли накопичилася пристойна сума, звернулася в банк. Вартість моєї квартири – 40 тис. доларів, це близько 320 тис. гривень. Перший внесок я заплатила в максимально можливому варіанті – 120 тис. гривень. Таким чином, 200 тис. гривень мені надали в кредит на 10 років. У той час ставка була 16%. Сьогодні я виплачую трохи більше 3 тис. гривень щомісяця, що цілком припустимо, хоч і не так просто. Зате у мене є житло. А то так і поневірялася б у пошуках кімнати чи ліжкомісця», – розповіла нам клієнтка одного з банків Анна.

Та вже, суми вражають. При середній зарплаті українця в 2700 гривень, кредитні платежі перевалюють за 6000. Ні, можна, звичайно, оформити іпотеку сім’ї з 2 чоловік з трохи більшою зарплатою. Але все одно доведеться, як кажуть, «зуби на полицю», зате під дахом.

Є і ще один вихід – брати кредит на більш тривалий термін. Щомісячні виплати будуть дешевші, але переплатити доведеться шалені гроші.

Прогнози

За прогнозами експертів, іпотечні кредити на покупку нерухомості відчутно подорожчають з січня 2012 року. «Швидше за все, ставки по іпотечному кредитуванню піднімуться на 2-3%», – вважає Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку.

У свою чергу, Світлана Фрідріхсон, начальник управління розвитку кредитних продуктів VABбанка прогнозує: «Думаю, до кінця року ефективна ставка за іпотечними кредитами може зрости до 22-25% річних».

Брати чи не брати: думка експертів

Ігор Шевченко, заступник голови правління «Терра Банку»

- Сучасний український іпотечний ринок – це рідкісний симбіоз неприхованого оптимізму клієнта і смуги перешкод суворої реальності. Псевдодоступна іпотека безтурботних 2004-2007 років остаточно добила людей. Виною тому, мабуть, вроджена і, напевно, незнищенна віра в те, що все обов’язково буде добре, що квартиру можна купити дешево, брокери дадуть знижку, клерки в БТІ і ЖЕКах живуть на зарплату, а відсотки по кредиту самі по собі розсмокчуться. Проте реальність говорить про зворотне: купівля квартири, і тим більше в кредит, – серйозний іспит.

Антон Косторніченко, директор департаменту роздрібного банкінгу “Укргазбанку”

- Іпотека сьогодні – реальність, особливо для клієнтів у регіонах, де вартість квадратного метра нижча. Іпотека не має таких обсягів, як в 2008 році, але за даними НБУ, обсяги видачі кредитів на покупку житла постійно зростають. Не важливо, багато чи мало людей отримують кредити на житло, важливо те, що для багатьох людей зараз покупка квартири стало реальною тільки завдяки іпотечними програмами банків. Тому, на мій погляд, іпотечні кредити – один з найкорисніших кредитів для населення.

Володимир Москаленко, заступник директора департаменту роздрібного бізнесу «Ощадбанку»

- Протягом 2008-2011 років відзначається не тільки зниження кредитних пропозицій банків, а й платоспроможного попиту населення на іпотечні кредити. У той же час співвідношення таких показників, як «вартість житла / заробітна плата», «платіж по кредиту / орендна плата» залишаються неприйнятними для багатьох навіть після зниження вартості житла. Таким чином, створено прихований (відкладений) попит населення на житло. Це надалі може знову привести до зростання вартості нерухомості, зокрема, на первинному ринку, нові об’єкти на якому фактично не з’являються. Враховуючи тенденції, що відбуваються в банківській системі, малоймовірним залишається зниження процентних ставок за іпотечними кредитами, які вимагають довгих ресурсів. Одним з можливих виходів з ситуації, що склалася буде впровадження нових для українського ринку іпотечних механізмів.

Ігор Солнцев, голова правління «Акордбанка»

- Сьогодні, на жаль, доступні кредити на житло – міф, а не реальність. По-перше, ставки дуже великі. Ну, не може працювати іпотека з такими ставками. А по-друге, банки все ще під враженням від попередньої кризи і в побоюванні нового, тому дуже ретельно аналізують стан позичальників. Тобто відповідати вимогам банку людині, яка реально потребує кредиту, практично неможливо. При цьому звинувачувати банки в цьому складно, адже вони сповна «натерпілися» від масової роздачі кредитів. Криза суттєво змінила банківську систему, потрібні нові підходи до управління процесами розвитку фінансових установ, так само як і нові гарантії для клієнтів. Мені здається, що для відродження ринку потрібні зусилля уряду і Нацбанку. Сама по собі іпотека не відродиться. А людям, поки, залишається чекати.

Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування «ВТБ Банку»

- Сьогодні ринок іпотечного кредитування значно зменшив темпи свого розвитку. Причиною цьому стало: підвищення рядом банків процентних ставок, а також жорсткість умов кредитування. Іпотека не є настільки доступною, якою були в травні-вересні 2011-го. Ключовим чинником підвищення ставок за активними операціями є зростання вартості залучення грошових коштів. Ми чітко бачимо, що процентні ставки по депозитах за останні 3 місяці зросли в середньому на 4%, що не могло не відбитися і на іпотеці. Деякі з банків зовсім призупинили видачу іпотечних кредитів. Як правило, це пов’язано зі зміною пріоритетів (наприклад: короткострокові беззаставні споживчі кредити або карткові кредити); або зі значним погіршенням стану ліквідності.

Повне згортання іпотеки малоймовірне. Хоча й не виключаємо істотне обмеження іпотечного кредитування в результаті підвищення процентних ставок, обмеження термінів кредитування, жорсткість вимог до розміру першого внеску і посилення підходів до оцінки кредитоспроможності позичальника. Припускаємо, що в короткостроковій перспективі буде тривати тенденція до зростання процентних ставок по іпотечних кредитах (очікуване зростання 2-2,5%).

Є ймовірність, що ряд банків дещо посилить умови іпотечного кредитування: подальше зростання процентних ставок, посилення вимог до розміру власного внеску, жорсткість вимог до позичальників і їх рівнів доходу, більш обережне кредитування ФОП. Іпотечні кредити стануть менш доступними для населення, що не може не відобразитися на попиті на нерухомість і відповідно на її вартості (падіння попиту спричинить незначне зниження вартості нерухомості до 3-5%).

Схожі публікації:

Залишити коментар

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на KREDYT.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами