Чи варто вплутуватися в іпотеку?

13.05.2013
Опубліковано в рубриці КРЕДИТИ НА ЖИТЛО, ОГЛЯДИ

іпотекаСтавки за іпотечними кредитами все ще захмарно високі, а вимоги до позичальників як і раніше вкрай жорсткі. Хто зараз може оформити іпотеку і в що йому це виллється.

Перед підготовкою статті кореспонденти опитали всіх своїх знайомих і знайомі знайомих, розшукуючи тих, хто хоча б робив спроби оформити іпотечний кредит в 2012 році. Знайти таку людину нам не вдалося. Більш того, багато хто з тих, кому ми ставили це питання, просто крутили пальцем біля скроні, мовляв, «хто ж зараз піде кредит оформляти, під такі-то ставки?». Інші скептично зазначали, що навіть намагатися отримати іпотеку зараз немає сенсу.

Ну що ж, частково мають рацію і ті, і інші. Навіть самі банкіри говорять, що іпотека на нинішніх умовах підходить дуже і дуже не багатьом.

Питання про те, чи видають позики на купівлю житла, не має однозначної відповіді. «Ми продовжуємо видавати іпотеку. Але підходимо до вибору позичальника дуже селективно», – розповів “Грошам” голова правління ДБ «Ощадбанк Росії» Ігор Юшко. Вимоги до платоспроможності клієнтів ростуть. За великим рахунком, банки зараз готові кредитувати лише тих, кому ці кредити не дуже-то й потрібні. Тому що позичальники, які можуть показати такий рівень доходу, ймовірно, вже встигли обзавестися житлом.

А ось наші підозри про те, що іпотечні програми декларуються без реальної видачі кредитів, банкіри рішуче спростовують. «Приймати кредитні заявки і при цьому свідомо виносити негативні кредитні рішення, незалежно від категорії ризику кредитної операції, щонайменше, недоцільно. Адже існують операційні витрати банку, які виникають при обробці цих заявок», – пояснює начальник відділу розвитку продуктів Банку Кіпру Роман Куспіс.

Ціна питання

«Вартість іпотеки залежатиме від рівня ліквідності банківської системи, економічної ситуації в країні та світі в цілому. Але можна прогнозувати, що найближчим часом ставки залишаться приблизно на тому ж рівні », – відзначає заступник директора департаменту роздрібного бізнесу Піреус Банку в Україні Олександр Гніленко.

«Грошам» вдалося знайти 10 пропозицій, ставки по яких нижче середнього рівня. Номінальна ставка по них складає 17-19% річних. Плюс одноразова комісія – близько 1%.

До речі, розмір комісійних останнім часом помітно «усох», а самі умови стали набагато «чистішими» від різноманітних додаткових платежів. Разом, ефективна ставка по відібраним «Грошима» пропозиціям становить 20-23% річних.

Незважаючи на відсутність довгої гривні, терміни іпотеки практично не скоротилися. Більшість фінустанов готові видати кредити на 15-20 років. І лише деякі обмежуються 10 роками. Окремо варто сказати про коротку іпотеку – на строк до 5 років. При оформленні такого кредиту можна відчутно заощадити на відсотках. Одна заковика: оформити іпотеку на короткий термін може собі дозволити далеко не кожен. Адже, чим коротший термін кредиту, тим більше виявляється щомісячний платіж. І тим більший офіційний дохід повинен показати позичальник.

Кому дадуть?

Однак головними для покупки житла в кредит є навіть не високі ставки, а вимоги до платоспроможності позичальника. Більшість банків вимагають, щоб платіж по кредиту не перевищував 50%, а то й 30-40% «білих» доходів клієнта.

Для оформлення кредиту на покупку двокімнатної квартири в Києві з 50% власним внеском, позичальник повинен отримувати офіційний дохід у розмірі 12-15 тис. грн. Простий пошук по сайтах з вакансіями показав, що такі «білі» оклади зараз пропонують на посадах не нижче рівня директора філії, головного бухгалтера, головного інженера, керівника проекту і т.д.

Більшість банків ще в першу хвилю кризи відмовилися від обліку неофіційних доходів і продовжують дотримуватися цієї позиції до цих пір. «Для прийняття рішення ми враховуємо виключно офіційні доходи позичальників, як того вимагає НБУ», – розповів “Грошам” заступник Голови Правління УкрСиббанку BNP Paribas Group Костянтин Лежнін.

Тим часом все більша кількість фінустанов поступово починає «добріти». «Клієнт не завжди може документально підтвердити наявність доходів. Тому доводиться їх підтверджувати побічно. Якщо це фізична особа, можна підтвердити доходи наявністю будь-яких покупок, поїздок. Для цього є чеки, закордонні паспорти», – розповідає начальник управління заможних клієнтів ПАТ«Укрсоцбанк»Ольга Шостак.

«Комфорт-фактором» при ухваленні рішення вважається наявність у клієнта іншої нерухомості, автомобіля, депозитів, зазначає Олександр Гніленко.

Чим більший внесок, тим більше шансів

Незважаючи на те, що вимоги щодо мінімального власного внеску практично не змінилися за останні кілька місяців (вони як і раніше стартують з 20-30% вартості об’єкта), видається таких позик вкрай мало.

«Сьогодні авансовий внесок клієнти воліють платити більше, ніж мінімальний. Реальний мінімальний аванс, з яким видаються кредити, становить 40-50% вартості житла», – говорить Ольга Шостак.

Генеральний директор компанії «Кредит Маркет» Ігор Дурицький також відзначає дану тенденцію. «Зараз мова не йде про повноцінний іпотечний кредит. Це більшою мірою кредитування, коли людині не вистачає 30-50% вартості житла, що купується», – говорить він.

За даними опитування «Грошей», проведеного серед банків, що продовжують кредитувати іпотеку, середня сума іпотечної позики зараз становить 15-20 тис. дол. (120-160 тис. грн.). Рідше згадувалася сума в 30 тис. дол. (240 тис. грн.). Для порівняння, в 2007 році середня сума іпотечної позики становила приблизно 80 тис. дол. (400 тис. грн. на той момент).

Наявність вагомого власного внеску в багатьох випадках є вирішальним чинником при винесенні рішення про видачу кредиту. З одного боку, це знижує ризики банку. Чим більше позичальник бере участь у купівлі власними грошима, тим більше шансів, що він не кине платити кредит при виникненні фінансових труднощів.

З іншого боку, збільшення власного внеску зменшує суму кредиту, а значить і розмір платежу, що, в свою чергу, знижує вимоги до офіційного доходу.

Більш того, деякі банки з агресивною ризиковою політикою обіцяють не цікавитися рівнем доходів клієнта, якщо він забезпечить оплату половину вартості житла зі своєї кишені. Достатньо лише підтвердити сам факт офіційного працевлаштування. Зокрема, такі умови ми знайшли у банку ВБР. Але, варто зазначити, ця пропозиція – швидше виняток з правил, ніж початок нової тенденції.

У зв’язці з забудовником

Банки продовжують розвивати партнерські програми з забудовниками. Причому, не тільки зі своїми «кишеньковими» компаніями, але і з незалежними гравцями ринку. Поступово почали з’являтися пропозиції, коли відразу кілька банків пропонують кредитувати купівлю квартир в споруджуваному будинку або котеджному селищі.

Умови по кредитах на «первинку» різняться кардинально. Ефективні ставки тут стартують від 13% і досягають 25-27% річних. Саме тому умови партнерських програм варто вивчати набагато уважніше, ніж самостійні пропозиції банкірів. Тут набагато частіше зустрічаються приховані комісії, платежі «за переказ грошей», «ведення кредитної справи» і т.д. Хоча в окремих випадках такі програми можуть дати шанс добре заощадити. Адже забудовник кровно зацікавлений продати квартири, а тому в певному сенсі лобіює інтереси покупців-позичальників.

Хто може дозволити собі іпотеку?

Мета – покупка квартири вартістю 640 тис. грн. (80 тис. дол.).

Власний внесок – 50%.

Сума кредиту – 320 тис. грн.

Термін кредитування – 20 років.

Кредитна ставка – 18% річних.

Графік погашення – «класика».

Розмір платежу – до 6133 грн. на місяць.

Офіційний дохід, необхідний для отримання кредиту * – 12 300 грн. на місяць.

* Платіж по кредиту не повинен перевищувати 50% доходів позичальника.

Додаткові умови:

відсутність зобов’язань по інших великих кредитах;

позитивна кредитна історія;

наявність платоспроможного позичальника;

вік позичальника і поручителя 25-50 років;

бажано без неповнолітніх дітей.

Отже:

Реальний дохід (для дострокового погашення за 3,5 рокиу) – від 20 000 грн. на місяць.

На погашення та обслуговування кредиту направляється – 10 тис. грн. на місяць.

Переплата за 3,5 роки – 119,2 тис. грн., близько 37,3% суми кредиту.

Резюме: «Влазити» в іпотеку зараз є сенс лише тим, кому не вистачає 20-30% вартості житла, і в тому випадку, якщо позичальник готовий розрахуватися з кредитом за 2-4 роки.

Читайте на cайті:

Залишити коментар

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на KREDYT.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами