Банки реанімують кредитні довгобуди

22.02.2012

За підсумками 2011 р. Нацбанк зафіксував лише незначне зростання портфеля кредитування будівельної галузі (мова йде про позики забудовникам) – на 1 млрд. грн., до 44,3 млрд. грн. При цьому слід враховувати, що даний показник включає фінансування будівництва як житлової, так і комерційної нерухомості.

Як відомо, існують два основних механізми фінансування житлового будівництва з боку банків. Дуже часто вони використовуються в комплексі. Як правило, за рахунок банківського кредиту забудовник фінансує початок будівельних робіт. На певному етапі готовності об’єкта (50-70%) стартує реалізація ще недобудованих квартир на первинному ринку.

При цьому з метою її стимулювання банк – кредитор проекту зазвичай пропонує потенційним покупцям житла іпотечні кредити на придбання “первинки”. Треба сказати, що зараз банкам не до кредитування нових проектів, головна задача – розібратися з довгобудами, в яких заморожені мільярди гривень. За даними НБУ, частка прострочених позик у будівництво на початок 2012 р. склала 14%, та реальний показник набагато вищий.

Так, за оцінками Віктора Миргородського, голови правління Державної іпотечної установи (ДІУ), в Україні налічується приблизно 4 тис. недобудов, для фінансування яких потрібно 55 млрд. грн. У 2011 р. ДІУ через банки було виділено понад 500 млн. грн. на добудову 20 об’єктів (1,4 тис. квартир) незавершеного житлового будівництва.

Нагадаємо: у кризу багато фінустанов “погоріли” саме на будівництві. У числі інших: націоналізовані Укргазбанк і банк “Київ”; минулого тижня на ліквідацію був відправлений банк “Столиця”, що входив в однойменну будівельну корпорацію. Не дивно, що тепер фінустанови бояться навіть дивитися у бік забудовників.

“У посткризовий період банк припинив видавати кредити компаніям-забудовникам в першу чергу у зв’язку зі зростанням проблемної заборгованості у позичальників цієї категорії”, – констатує Тетяна Базилевич-Брюховецька, начальник управління великих корпоративних клієнтів Сведбанку (м.Київ; з 1991 р.; 1 тис.чол.).

Аналогічна ситуація і з кредитуванням населення на покупку “первинного” житла. “Ми не кредитуємо іпотеку на первинному ринку житла під заставу майнових прав на майбутнє житло (тобто, класичну іпотеку.). Це пов’язано з підвищеними ризиками незавершення будівництва об’єктів”, – пояснює Костянтин Лежнін, заступник голови правління УкрСиббанку (м.Київ; з 1990 р.; 10 тис.чол.). – Мова йде про кредити на тривалий термін з великою сумою угод. При відсутності добудованої квартири банк з високою часткою ймовірності може отримати проблемний актив без застави “.

Примітно, що деякі опитані Бізнесом банкіри вважають, що вигідніше кредитувати будівництво комерційної нерухомості, ніж будівництво житла.

“Ми не кредитуємо проекти житлової нерухомості. Основна причина – низький платоспроможний попит у кінцевого споживача на квартири, що ускладнює забудовникам повернення кредитів протягом 1-3 років (середній термін кредитування)”, – говорить Олексій Волчков, заступник голови правління ПУМБа (м. Донецьк; з 1991 р.; 3 тис.чол.).

При цьому даний банк фінансує комерційну нерухомість. За словами Михайла Меркулова, голови правління “Імморент Україна” (представництво Erste Group Immorent AG, що має підрозділи в 12 країнах Європи, загальний штат – понад 860 чол., спеціалізується на фінансуванні нерухомості), для його компанії пріоритетним є кредитування торгової і готельної нерухомості.

В більшості випадків банки продовжують фінансувати будівництво житлових об’єктів, які були розпочаті ще до кризи. Також здійснюється кредитування недобудов, які дісталися банку в результаті судово-претензійної роботи з боржниками.

“Є проекти, в які ми почали інвестувати до кризи. Основна мета – добудувати і за рахунок того, що потенційні інвестори будуть купувати квартири, погасити кредит, – розповідає Вадим Березовик, голова правління банку” Форум “(м.Київ; з 1994 г .; 3 тис.чол.). – Банк, як ключовий інвестор об’єктів, залучений в управління цими проектами. Ми аналізуємо, які потрібні обсяги фінансування, визначаємо підрядчика, перевіряємо справедливість його цін”.

За словами банкіра, мова йде про великі багатоквартирні будинки у Києві, Харкові, Херсоні, що знаходяться в заставі у банку. Проектно-кошторисна вартість цих активів – близько 1 млрд. грн. При цьому “Форум” фінансує добудову проблемних об’єктів як безпосередньо, так і опосередковано – шляхом кредитування покупців квартир.

У будівельних проектах задіяні і інші банки. Наприклад, “Хрещатик” кредитує будівельну компанію “Форум-Інвест”, а також покупку житла громадянами у зведених цією компанією об’єктах. У той же час в Укрсоцбанку запевняють, що фінансують будівництво виключно у вигляді іпотечних кредитів для фізичних осіб.

Однак обсяги таких позик мізерні. За словами Ольги Шостак, начальника управління заможних клієнтів Укрсоцбанку (м.Київ; з 1991 р.; 8 тис.чол.), у другому півріччі 2011 р. банк видав 19 таких кредитів в цілому на 5,7 млн. грн. (середня сума кредиту – 300 тис.грн.). Інвестиції були направлені в будівництво, яким займається ТОВ “Ліко-Холдинг”.

Втім, іноді банки відмовляються від подальшого фінансування раніше початих будівельних проектів. Зокрема, на балансі Сведбанку є ряд об’єктів комерційної та житлової нерухомості, що дісталися йому в процесі погашення проблемних кредитів.

“Небанківська діяльність, зокрема операції на ринку нерухомості, не входять в сферу стратегічних інтересів банку, тому він не має наміру інвестувати в розвиток цих активів. Банк виводить ці активи з балансу шляхом продажу інвесторам, що спеціалізуються на ринку нерухомості”, – говорить Базилевич-Брюховецька.

На ринку також присутні фінустанови, які охоче кредитують будівельні проекти своїх співвласників. Наприклад, банк “Таврика” фінансує спорудження об’єктів тресту “Південзахідтрансбуд”, банк “Аркада” – об’єкти “Київміськбуду”. Є на ринку і більш загадкові будівельні тандеми.

Так, в останні роки кредитування даної сфери різко активізував Ощадбанк. Зокрема, він готовий видавати громадянам позики на покупку квартир від забудовника “Житло-Iнвест”. Розвивається співробітництво і з іншими забудовниками.

Так, в жовтні 2011 р. компанія ТММ, підконтрольна Миколі Толмачову, підписала договір з Ощадбанком про збільшення ліміту кредитування на 500 млн. грн. в рамках діючої кредитної лінії, щоб завершити будівництво 2-ї, 3-й і 4-й черг одного з житлових комплексів. Термін повернення – до 28 вересня 2016.

Надати позику фізособі на покупку житла на первинному ринку під заставу майнових прав (без додаткового забезпечення) обіцяють всього 15 банків. При цьому в більшості випадків будуть запропоновані на покупку квартири тільки в тому об’єкті, в будівництві якого загруз банк-кредитор.

Незважаючи на специфіку такого кредитування, розраховувати на лояльні умови не варто. Мінімальний первинний внесок – 25% вартості житла. Найчастіше мова йде про 40-50%, а за деякими програмами досягає 80%. Хоча банки декларують максимальний строк кредитування до 30 років, реально за такими спільними програмами можна позичити гроші на 5-10 років.

Реальна процентна ставка по іпотеці на “первинку” коливається в межах 17-25% річних. Відзначимо, що окремі банки готові позичати населенню на покупку квартир в новобудовах тільки під заставу вже наявної (побудованої) нерухомості.

У поточному році банкіри не очікують відновлення інтересу до кредитування будівництва. “Враховуючи ризики, пов’язані з фінансовою стабільністю забудовників, банки, швидше за все, будуть точково співпрацювати з окремими забудовниками і продовжувати продавати майбутні квартири в рамках колишніх спільних проектів”, – прогнозує Костянтин Лежнін.

Олексій Волчков впевнений, що розвиток ринку нерухомості безпосередньо пов’язаний з розвитком іпотечного кредитування фізосіб. При цьому поштовхом до відновлення даного сегмента ринку послужить зниження ставок за іпотечними кредитами до 13-14% річних і поява довгострокового (на термін більше 1 року) ресурсу в гривнях.

“Зважаючи вартості депозитів і тієї обставини, що більшість депозитів мають термін до 1 року, банки самостійно не зможуть вирішити дану проблему в 2012 р.”, – резюмує банкір.

Банкіри допускають подальше подорожчання іпотеки. “У найближчі два-три місяці тенденція посилення умов, швидше за все, збережеться, іпотечні ставки за цей час можуть збільшитися”, – попереджає Тетяна Надточій, директор департаменту роздрібного бізнесу “Ерсте Банку” (м.Київ; з 2006 р.; 1,9 тис.чол.).

Ольга Шостак підкреслює, що в таких умовах бажаючі інвестувати в житлове будівництво використовують власні гроші, а не кредит. Експерти деяких банків, таких, наприклад, як Сведбанк, Конверсбанк, вважають, що в нинішньому році основним джерелом фінансування для вітчизняної будівельної галузі залишиться підтримка з боку держави. Деякі банкіри прогнозують зростання популярності держпрограм кредитування.

“Ми припускаємо, що досить затребуваною програмою кредитування позичальників на придбання житла буде програма співпраці банків і ДІУ”, – говорить Андрій Осипов, начальник відділу розвитку та підтримки роздрібних кредитних продуктів банку “Хрещатик” (м.Київ; з 1993 р.; 2 тис . чол.).

Втім, навряд чи варто всерйоз розраховувати і на держпідтримку. Як правило, на практиці реалізація подібних проектів затягується. Наприклад, Агентство з рефінансування житлових кредитів, створення якого було анонсовано владою майже рік тому, до цього часу існує лише на папері.

На початку січня 2012 засновники цієї структури (Укрексімбанк, Ощадбанк, Укргазбанк і банк “Київ”) тільки отримали необхідний дозвіл АМКУ. Коли агентство реально запрацює, невідомо. А це означає, що обіцяну іпотеку під 12-14% річних потенційні позичальники можуть чекати ще довго.

Тим часом чиновники все частіше обговорюють впровадження механізму компенсації частини відсоткових ставок по іпотеці фізичним особам. У Нацбанку, зокрема, вважають, що уряду варто передбачити на ці цілі, як мінімум, 500 млн. грн., А краще – 3 млрд. грн.

Сувенірна продукція з фірмовою символікою є не тільки ефективним засобом рекламної кампанії, але й одним з найважливіших елементів іміджу банку.

Читайте на cайті:

Залишити коментар

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на KREDYT.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами